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Quels outils mobiliser pour pérenniser l’accès aux lieux de pratique ?

- 2017
PRNSN

Acquisition par exercice du droit de préemption urbain

Le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet à une collectivité ou à un EPCI d'acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur. Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire du droit.

Type

Acquisition

Lieux

Tous lieux

Activités

Toutes activités

Objectifs

Le droit de préemption permet à la collectivité ou à l’EPCI d’être prioritaire sur l’achat de biens immobiliers pour la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'art. L300-1 (c. urbanisme) (à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement).

Les actions et opérations, visées à l'art. L300-1 (c. urbanisme), sont : « mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. »

Intervenants

Commune, EPCI et propriétaires concernés.

Procédure

Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation futures délimitées par ce plan.

Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre.

Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l'avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l'acte envoie, au nom du vendeur, une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente.

Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles.

1- La commune peut renoncer à exercer son droit, ou ne pas donner de réponse dans un délai de deux mois. Le propriétaire est alors libre de vendre son bien au prix indiqué dans la DIA pendant une période de trois ans.

2. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en indiquant avec précision le motif invoqué.

2.1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée être parfaite puisqu'il y a accord sur la chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.

2.2. La commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.

2.2a. Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.

2.2b. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

2.2c. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix. Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession.

Incidences pour le propriétaire

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un Droit de Préemption Urbain (DPU).

Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente. Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec accusé de réception) le formulaire appelé Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) qui précise le prix demandé. La procédure (ci-dessus) s’applique donc ensuite.

Le propriétaire peut décider à tout moment de retirer son bien de la vente. S’il le remet en vente plus tard, c'est toujours sous une déclaration d'intention d'aliéner.

Le propriétaire garde la jouissance du bien tant que le paiement n'a pas été effectué. Si l'administration n'a pas payé au bout de six mois, il y a alors rétrocession du bien.

L'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé peut faire usage de son droit de rétrocession si la commune :

  • décide d'utiliser le bien acquis pour un motif différent de celui mentionné dans la décision de préemption ;
  • et dès lors que l'usage du bien demeure incompatible avec les objectifs visés.

Si tel est le cas et que la commune décide d'utiliser le bien pour une autre finalité, elle doit proposer le rachat du bien en priorité à l'ancien propriétaire. Si celui-ci y renonce, elle doit proposer le rachat du bien à l'acquéreur évincé dont les coordonnées figurent sur la DIA.

Incidences pour le titulaire du droit

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général : réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l'insalubrité, développement d'activités économiques, etc.

L'exercice du DPU doit toujours préciser le motif invoqué.

Remarques particulières

La collectivité qui souhaite utiliser son droit de préemption urbain pour favoriser le développement du tourisme et des loisirs doit faire un travail d’identification des zones à enjeux de son le territoire lors de l’élaboration du Plan local d’Urbanisme (PLU).