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Autorisation d'occupation temporaire (AOT) constitutive de droits réels

Autorisation d'occupation temporaire d'une dépendance du domaine public ou d'utilisation dépassant les limites du droit d'usage qui appartiennent à tous.

Des autorisations d’occupation du domaine public avec droits réels sont généralement consenties par l’autorité domaniale lorsque l’occupant doit réaliser des aménagements, des équipements ou des ouvrages nécessitant des investissements relativement coûteux.

Ces AOT sont réservées exclusivement au domaine public artificiel (non applicable au domaine public naturel).

Objectifs

Si un Espace, Site ou Itinéraire (ESI), situé sur le domaine public (terrestre, fluvial, maritime) fait l’objet d’un usage privatif, une autorisation de la personne publique propriétaire ou de l’autorité gestionnaire est nécessaire. L’usage privatif du domaine public s’entend comme d’un usage réservé à une personne ou un groupe de personnes déterminé, de telle sorte que la dépendance concernée se trouve soustraite temporairement à l’usage de tous.

La loi autorise l’État, les collectivités territoriales et leurs groupements, par dérogation au principe d’inaliénabilité du domaine public, à accorder des droits réels aux occupants privatifs de ce domaine.

Intervenants

Les personnes publiques propriétaires ou gestionnaires et les occupants ou utilisateurs personnes publiques ou privées (morales ou physiques).

Procédure

La demande d’AOT doit être adressée à la personne publique propriétaire ou au gestionnaire.

Pour l'occupation ou l'utilisation du domaine public de l'État ou de l'un de ses établissements publics, le dossier de la demande adressé au préfet comporte notamment :

• les prénoms, nom, qualité, domicile du demandeur ou, si la demande émane d'une personne morale, les précisions suivantes : nature, dénomination, siège social et objet de la personne morale, ainsi que les prénoms, noms, qualité, pouvoirs du signataire de la demande et, le cas échéant, du ou des représentants habilités auprès de l'administration ;
• une note précisant :
1. la localisation, les caractéristiques et la superficie de la dépendance domaniale concernée ainsi que la durée pour laquelle l'occupation est sollicitée,
2. la nature de l'activité envisagée ainsi que la nature, l'estimation, le calendrier et les modalités de financement des investissements prévus et, le cas échéant, la localisation et le montant global des investissements à financer par crédit-bail,
• un extrait de plan cadastral représentant la dépendance domaniale dont l'occupation est demandée et, le cas échéant, un projet de document modificatif du parcellaire ;
• un plan de masse faisant apparaître l'emplacement des ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier prévus et une fiche descriptive de ces ouvrages, constructions et installations ;
• des justifications de la capacité technique et financière du demandeur à entreprendre et mener à leur terme les travaux projetés.
• L’autorisation accordée par la personne publique doit être compatible avec l’affectation du domaine public.

L’autorisation accordée par la personne publique est temporaire. Le titre fixe la durée de l’autorisation en fonction de la nature de l’activité et de celle des ouvrages autorisés en tenant compte de l’importance de ces derniers. Cette durée ne peut excéder 70 ans.

Incidences pour le bénéficiaire

L’activité exercée par le bénéficiaire doit être compatible avec l’affectation du domaine public.

L’autorisation accordée par la personne publique est personnelle. Elle est délivrée à une personne (morale ou physique) déterminée, celle-ci ne pouvant dès lors céder librement son droit d’occupation à un tiers.

L’autorisation accordée par la personne publique est précaire et révocable. Cela signifie que le bénéficiaire du titre d’occupation ne dispose d’aucun droit à son renouvellement une fois celui-ci arrivé à expiration.

La délivrance d’une AOT constitutive de droits réels n’est possible qu’à la condition que le bénéficiaire de l’autorisation procède à la réalisation de travaux. Étant ici précisé que les travaux permettant la délivrance de droits réels au titulaire de l’autorisation sont ceux qui sont nécessaires pour réaliser les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier indispensables à l’exercice de l’activité que son titre l’autorise à exercer. Des travaux ou constructions réhabilitant, étendant ou modifiant de façon substantielle les ouvrages, constructions et installations existants, sont également susceptibles de permettre la délivrance d’un AOT constitutive de droits réels.

L’AOT confère à son titulaire un droit réel sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier qu’il réalise. Lorsque les ouvrages, constructions et installations concernés sont nécessaires à la continuité du service public, l’occupant ne peut être titulaire de droits réels que si le maître du domaine y consent expressément.

L’attribution de droits réels permet au titulaire de l’autorisation d’avoir recours à l’hypothèque pour garantir les emprunts contractés en vue de financer la réalisation, la modification ou l'extension des ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier situés sur la dépendance domaniale occupée.

À l’issue du titre d'occupation, les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier existant sur la dépendance domaniale occupée doivent être démolis soit par le titulaire de l'autorisation, à moins que leur maintien en l'état n'ait été prévu expressément par le titre d'occupation ou que l'autorité compétente ne renonce en tout ou partie à leur démolition.

Les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier maintenus deviennent de plein droit et gratuitement la propriété de l'État.

Incidences pour le propriétaire ou le gestionnaire

La personne publique peut retirer le titre d’occupation avant le terme convenu, non seulement en cas de manquement de l’occupant à ses obligations, mais également pour un motif d’intérêt général.

L’autorisation accordée par la personne publique n’est soumise en principe à aucune formalité préalable (mise en concurrence, publicité…).

Incidences financières

L’autorisation accordée par la personne publique est en principe soumise à redevance [art. L2125-1 (c. général de la propriété des personnes publiques)].

Le montant de la redevance pour l’occupation ou l’utilisation du domaine public de l’État est fixé par le directeur départemental des finances publiques (après avis du service gestionnaire).

Dans l’arrêt Bernard du 5 mai 2010, le Conseil d’État a admis que le gestionnaire du domaine est en droit de modifier unilatéralement les conditions financières d’une convention d’occupation du domaine public lorsque cette modification intervient pour prendre en compte un fait intervenu postérieurement à la conclusion du contrat.

Par exception, l’autorité domaniale peut accorder un droit d’occupation de son domaine public à titre gratuit lorsque l’occupant est une « association à but non lucratif concourant à la satisfaction d’un intérêt général » [art. L2125-1 (c. général de la propriété des personnes publiques)]. La plupart des clubs de sport constitués sous la forme d’une association loi 1901 sont ainsi autorisés à occuper gratuitement des dépendances du domaine public. En revanche, une telle gratuité n’est pas envisageable dès lors que l’occupant est une société commerciale, un professionnel exerçant à titre libéral ou plus largement, un organisme à but lucratif.

En l’absence de stipulation contraire du contrat, le titulaire d’une AOT du domaine public a le droit d’être indemnisé du préjudice résultant pour lui de la résiliation pour motif d’intérêt général et avant terme de son titre d’occupation.

Limites

Les collectivités territoriales ne peuvent utiliser ces autorisations d'occupation temporaire constitutives de droits réels pour l'exécution de travaux, la livraison de fournitures, la prestation de services, ou la gestion d'une mission de service public, avec une contrepartie économique constituée par un prix ou un droit d'exploitation, pour leur compte ou pour leurs besoins.

Remarques particulières

L’autorisation d’occupation temporaire constitutive de droits réels et le bail emphytéotique administratif, sont deux outils qui ont un régime juridique très proche.