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Bail emphytéotique (de droit privé)

Le bail emphytéotique privé est un bail de longue durée exercé sur un terrain du domaine privé de la collectivité, consenti pour une durée qui ne peut être inférieure à 18 ans et pouvant atteindre 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur un droit réel (c’est-à-dire un droit qui porte directement sur une chose). Il ne peut en outre être prolongé par tacite reconduction.

Objectifs

Le bail emphytéotique permet à la collectivité de louer un terrain surlequel, l’emphytéote doit améliorer, entretenir et réparer les constructions existantes ou construites pendant le bail [art. L451-8 (c. rural et pêche maritime)]. En fin de bail, les constructions reviennent sans indemnité au propriétaire bailleur sauf convention contraire.

Intervenants

La ou les collectivités propriétaires du terrain (uniquement sur le domaine privé) et les accédants.

Procédure

Le bail emphytéotique privé est passé par l'organe exécutif de la collectivité territoriale. Le contrat de bail doit comporter :

• la description du terrain pris à bail ;
• les origines du terrain concerné ;
• la durée du bail ;
• les obligations du preneur ;
• le prix du bail.

Incidences pour le propriétaire et le preneur

Durant le bail, le preneur a la charge de réaliser tous travaux d’amélioration, de construction et de démolition, définis par le contrat de bail, ainsi que d'entretenir et réparer le bien dans le respect des dispositions applicables au terrain (urbanisme notamment) et à la condition de ne pas dévaloriser le fonds.

Il verse une redevance périodique et paye les contributions et charges inhérentes au bien. Il peut également sous‐louer le bien ou encore vendre, échanger ou hypothéquer la jouissance du bail, le bailleur ne pouvant exercer aucun contrôle.

Le propriétaire‐bailleur ne peut pas imposer au preneur de réaliser des constructions à titre d’obligation essentielle du contrat et ne peut lui imposer une destination précise pour les ouvrages qu’il serait amené à édifier. En revanche, le propriétaire‐bailleur a la faculté de vendre ses droits de propriété liés au bail. En cas de défaillance du preneur (défaut de paiement pendant deux années consécutives, inexécution des termes du contrat ou détériorations graves sur le bien), il peut demander la résolution judiciaire du bail.

À l’issue du bail, le preneur quitte les lieux sans contrepartie, ni indemnité. Le bailleur retrouve la pleine propriété de son bien.

Incidences financières

Il existe un principe de libre fixation de la redevance du prix du bail. Le montant du loyer ou de la redevance est généralement réduit. L'intérêt de la collectivité n'étant pas de percevoir un loyer important, mais de maintenir ou d’augmenter la valeur des constructions ou des aménagements réalisés par le preneur. Il n'existe aucun texte d'application concernant la fixation du prix. Cependant quelques règles ont été fixées par la jurisprudence administrative :

• les collectivités locales doivent louer ou revendre le terrain aux conditions du marché, les modalités de rabais ou de rabattements sont strictement encadrés ;
• les travaux, les réparations et les aménagements sont à la charge du preneur.

Limites

Les litiges concernant le bail emphytéotique sont de la compétence du tribunal administratif. La mise en place d'un bail emphytéotique nécessite un investissement important. Il y a résiliation du contrat quand il y a un défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé après une sommation restée sans effet de faire prononcer en justice la résolution de l'emphytéose. Le bailleur peut faire résilier judiciairement le contrat :

• s’il y a un défaut de paiement pendant 2 ans ;
• si des dommages graves ont été causés au terrain ;
• si les conditions du contrat ne sont pas respectées.